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今回、借り換えについてご相談したいのですが、現在私55歳公庫にてローンを組んでおります。

30年固定金利ですが、十年目以降から（2年後）4％の金利になっているため、借り替えを考えております。現在は2.8％の金利です。

借り替えと同時に債務者は私ですが現在、連帯債務者である長男を現在同居している次男にかえて連帯債務もしくは保証人として組替えたいと思っております。
現在のローンでは不動産名義も控除をうけるため、私と息子（長男）1/2ずつの名義になっております。この場合名義を先に弟に負担付贈与？として変更してから新たなローンに借り替えた方がよろしいのでしょうか？もしくはローンを借り替えした後に不動産の名義変更するのでしょうか？

もう1点、現在のローンを組むときに公庫では決まった額までしか融資が受けれなかったために、息子（長男）のみの名義で年金福祉から500万ほどかりいれがあります。借り替える時にはこの分も一緒に借り替えをしないとだめでしょうか・・・。

借り替えの審査でも私と次男ではギリギリ審査が通るような状態ですので、年金福祉の分は長男のままでいきたく思っているのですが、公庫分を借り換えにて返済した場合年金融資分が抵当権で第一順位になると聞きましたがそうなると銀行の融資は受けられないのでしょうか？その際、年金融資分を第二順位に変更はできないのでしょうか？

公庫から民間へ借り替えで、更に不動産名義も変更、連帯債務者も変更（この場合は借り替えだと名義変更とは言わないですか？）なので、手続きがどの順序で進んで行けばいいのか素人の私には全くわかりません。

少しでも教えていただければと思いメールしてみました。