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共有名義でのマイホーム購入

収入は2倍（もしくはそれ以上）、お互いが好きな趣味も持つことができ最高なライフスタイルを送っている共働きの夫婦が理想的な住宅を購入するめにお互いの収入を合算し事が多いと思われます。

しかし、その後「性格の不一致」や「経済的な理由」などの理由で離婚をする夫婦は1991年から一貫して増加してきました。

こうした背景には…

• 女性が独身でいることの費用
• 女性が独身でいることの費用
• 経済全般の豊かさ

などが挙げられ、離婚のデメリットが低下し離婚件数が増加傾向を続けています。

このような背景の中で共有名義の住宅をどのように処理もしくは処分すれば良いかというご相談を 弊社に数多く受けるようになりました。

そこで、解決方法を4つに分け、抱えている問題点を挙げ、それに対する留意点そして解決方法を解説いたします。

4つの共有名義解消方法

タイプ.A	住宅ローンの残高全額を支払い、どちらかの単独名義に変更する。
タイプ.B	マイホームを第3者に売却する。
タイプ.C	元夫婦間売買をし、マイホーム及びローンをどちらかの単独名義へ変更する。
タイプ.D	元夫婦間売買をし、マイホーム及びローンをどちらかの単独名義へ変更し且つ売買価格とローン残の差額を慰謝料として支払う。

共有名義解消するための2つの条件

タイプ.B･C･D	ローン残高の方が実勢価格よりも少ないこと。
タイプ.A･C･D	離婚が成立し、元妻・元夫の状態になっていること。

解決方法と留意点

タイプ.A	住宅ローン残高全額を現金で支払うことで単独名義に変更するというものだが通常、数百万から数千万円の現金を用意することは現実的ではない。
タイプ.B	シンプルな解決方法ではあるが、第3者への売却ということで自宅の内見から契約・決済までの第３者との立会いが必要となり前向きな売却ではないだけに精神的な苦痛が生じやすい。
タイプ.C	現在住宅ローンの金融機関に名義変更の依頼をする方が売買もしくは借り換えよりも費用がかからずに一番良い方法であるが、金融機関及び保証会社から了解を取り付けるのは難しいのが現状である。 従って前夫婦間売買でも融資してくれる住宅ローンを組むことで共有名義が解消することが出来る。
タイプ.D	タイプCに加えて慰謝料をそこから捻出する方法は住宅ローン会社の融資であるとかなり難しいと思われるがその場合は不動産担保ローンで対応することが出来る。 但し、返済期間が短い場合があるのと金利が高いのでかなりの支払い能力と物件自体の担保が十分あることが必要である。

以上の解決方法はローン残高が実勢価格よりも下回っている場合であり、逆の場合は不足分を現金で調達するか、追加担保で対応するしか、名義変更する方法はないでしょう。

このように共有名義の変更というのはいくつかの条件が揃ってやっと成立するものであり、経験のある不動産コンサルタントに相談されることがポイントになります。

住居を購入する際、夫の両親に出してもらった頭金は財産分与の対象になるのか

それぞれが結婚前から持っていたり相続したりした財産（特有財産）は財産分与の対象にはなりません。
多くの場合、円満な結婚生活のために夫婦に対して、住宅購入資金として贈与されたといえる場合が多いでしょう。
そのような場合は、夫の両親から出してもらった頭金相当分も夫婦の共有財産ということになります。

しかし、特別の事情があって相続分の前渡しなどの意味で夫に贈与されたものと考えられるような場合は、頭金相当分は夫の特有財産ということになりますから、財産分与の対象とはなりません。

財産分与に税金はかかるか

財産分与の額が、夫婦が協力して得た婚姻中の財産の額や社会的地位からして、夫婦共有財産の清算として相当な額であれば、贈与税は一切かかりません。

支払う側の税金

現金で支払う場合には、課税されません。現金以外の物で分与する場合には、譲渡所得税という税金がかかります。不動産を財産分与した場合、所得税法にいう資産の譲渡に当たるとして、譲渡所得税がかかる場合があります。

いくら課税されるかは、一般の譲渡所得 税の計算によります。
また、株式、ゴルフの会員権などを譲渡した場合にも課税されます。

※親などに支払ってもらうと、親からの贈与を受けたとして、贈与税が課せられることもあります。
※不動産を譲渡する側は所有権の移転費用が必要。

受け取る側の税金

財産分与を現金で受け取る場合には、所得税も贈与税もかからないのが原則です。

※不動産を譲渡される側は、譲渡された後で不動産取得税がかかります。不動産取得税は都道府県税事務所で税額を確認します。

【注意事項】

• 一切の事情を考慮しても財産分与として分与された財産額が多すぎる場合は、その多すぎる部分について、贈与税がかかります。
• 贈与税を免れるために離婚を手段として財産が譲渡された場合。この場合、贈与があったとみなされて、贈与税がかかります。

居住用不動産の財産分与について

1.財産分与として渡す場合

2.財産分与のために売却する場合

(1)と同じく、「3,000万円の特別控除」と「居住用不動産の軽減税率適用」があります。
内容と要件も(1)と同じです。

3.婚姻期間が20年以上の夫婦の場合

• 婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、居住用不動産を贈与しても引き続き居住するときは、基礎控除110万円のほかに2,000万円の配偶者控除がありますので2,110万円まで非課税です。
• 婚姻期間が20年以上の場合、離婚前に2,000万円に相当する不動産を贈与し、離婚後に残りの持分を財産分与すれば、税金を払わずにすむ場合もあります。

※不動産取得税は課税されます。

ローン付居住用不動産

離婚の財産分与請求権の時効

離婚が成立した日から2年以内に請求しなければ無効です。

※離婚が成立した日とは、協議離婚では離婚届が受理された日、調停離婚では調停が成立した日、審判離婚では審判が確定した日、裁判離婚では判決が確定した日です。

離婚後も財産分与の請求はできるか

離婚した後も時効にかからなければ請求できます。

財産分与を決めずに離婚するのは危険です。いったん離婚が成立した後には、相手方がなかなか財産分与の話合いに応じず、応じたとしても額を低く値切られることがありますので、財産分与を請求するのであれば、離婚が成立する前に請求するべきです。

また、財産分与が決まるまでに時間がたってしまうと、相手が勝手に処分したり、売却する恐れもあります。この場合、権利としては請求できても 実際問題として実現できなくなることがあります。

協議できない場合には、家庭裁判所に調停・審判を申し立てましょう。

一度放棄した請求権は取り戻せないのか

離婚の時に「離婚に関する債権債務が一切ないことを相互に確認する」「今後名目の如何を問わず、一切の請求をしない」という約束をしていると、詐欺や脅迫によってそうした約束をさせられた、あるいは重大な思い違いをしていたなど特別の事情がないかぎり財産分与の請求はできなくなります。

離婚に際して財産を隠そうとしている場合の対処法

すでに解約された銀行口座がある場合には、解約日前日の残高証明書を銀行からもらっておきましょう。
そうすれば、解約し隠してしまった預金がいくらあったのかを証明できます。

銀行の預金や不動産を離婚中に勝手に処分されないためには、以下の方法によって財産を保全しておくのが最善の方法です。

• 家庭裁判所に離婚の調停を申し立て、調停手続きが終了するまでの間、財産の処分を禁止する仮の処分を申し立てます。
• 家庭裁判所に審判を申し立てた上で、審判前の保全処分を申し立てます。この処分に執行力があるため、相手が財産を隠したり処分したりするのを防ぐことができます。
• 民事上の保全処分手続きを利用します。地方裁判所に対して、不動産や定期預金の処分禁止の仮処分や仮差押えの申し立てをします。

親族以外への譲渡が要件となっていますので、離婚して親族ではなくなった後に財産分与として不動産を渡す必要があります。