任意売却・競売解決サポートPro

a.住宅ローンの滞納と個人信用情報センターのへ登録

住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来ます。

内容は支払い状況の確認をするという事務的な内容がほとんどですが、金融機関によっては 「このまま延滞が続きますと法的手続き（いわゆる競売）を取ります。」という内容の督促 状を送ってくる場合もあります。

期間が４ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融 機関からは手を離れます。あわせて、個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理 由での登録されます。（一般的に言うブラックリストに登録されます。）

全国銀行個人信用情報センター　

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b.期限の利益の喪失と代位弁済

住宅ローンの延滞が４ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より住宅ローンの 残存期間がなくなった旨の通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」といいます。

そして、住宅ローンの契約時に保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代 わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来ます。これを「代位弁済」 といいます。この通知にも、「支払いがなければ、法的手続き（いわゆる競売）を取ります。」という内容が記載されていることがあります。通知が来ても債務者（所有者）から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡はありません。又、連絡をして毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。

方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、又は任意での売却を不 動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。

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c.不動産競売開始決定の通知

代位弁済の通知後、債務者（所有者）側から支払いもしくは処分方法のアクションをおこ さない限り債権者（保証会社等）は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続き を入ります。その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。

この通知が来ても残金の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意で の売却に切り替えることは可能となります。

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d.競売開始決定の通知後の執行官訪問

「競売開始決定の通知」後、裁判所より執行官が訪問し、物件調査をします。執行官によ っては競売落札までの流れを説明してくれます。また、執行官が調査後に不動産鑑定士に よって物件調査書（３点セットともいいます）を作成します。

この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。

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e.競売における売却基準価格と競売入札期間の通知

執行官の訪問後、約３〜４ヶ月後に競売入札価格（売却基準価格）と入札期間・開札期日 の通知があります。

そしてまもなく物件管轄の裁判所、新聞とインターネットでの公告 がされます。

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f.競売落札額の通知

競売開札期日が終了後、競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁 判所から競売落札の額と異議の有無についての通知があり裁判所の一連の作業が終了しま す。

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g.競売落札後の債権者からの未回収額の請求又はサービサーへの債権譲渡

競売落札後各債権者に配当額が決定されますが、配当額が債権額に満たない場合、再度債 務者（所有者）へ支払請求の通知があります。もしくはサービサーに債権譲渡された旨の 通知とサービサーからの支払請求の通知があります。

債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。そして、サービサーはその債権 額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行うのが 通常です。

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h.競売落札後の債権者又は債権譲渡を受けた債権者への未回収の債権額 の支払い方法の決定

未回収額の請求に対しては話し合いをしますと、分割で支払うことも出来ます。 債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了すること が可能な場合があります。各債権者によって対応は様々であるということを頭に入れてお いたほうが良いでしょう。

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