任意売却とは
住宅ローンの延滞が重なると、債権者は一括返済を求めてきます。
延滞している住宅ローンの一括返済の方法には、「任意売却」と「競売」があり、一般的には、「任意売却」の方が債務者にとって、有利な手段になります。
※「一括返済」とは、一括で全額を支払うことではなく、あるまとまった額を返済すること。
任意売却の主な対象者
住宅ローンの延滞が重なると、精神的に不安になる方も多いと思います。
しかし、単に不安になるだけではなく、延滞が重なるとどうなるのかをしっかりと考え、必要な情報を収集することは、自分の今後の生活をできるだけ良い方向に持っていくために必要なことです。
「任意売却」とは、所有する住宅を売却し、売却したお金で住宅ローンの一括返済を行なう方法です。
「任意売却」の場合、物件の売却価格や売却時期に関して、ご自分の事情に合わせてある程度調整が可能である点や引越し代を費用として認められる点がメリットになります。
ほとんどの任意売却の場合、債務額の方が売却価格を上回るため、事前に売却金額について債権者の同意を得る必要があります。
任意売却の主な対象者は、以下のような状況の方々です。
- 住宅ローンを3～6ヶ月以上滞納して｢事故案件｣として債権者に通告され、
残った住宅ローン全額を一括請求されている方。 - 上記の状態で且つ債権者より｢競売｣にかけられている方。
- 税金の滞納をして｢差押え｣をされ、｢公売｣にかけられている方。
- 一般債権(車のローン・消費者金融等)の｢差押え｣をされて競売にかけられている方。
任意売却の注意点
任意売却の場合、誰が行なっても結果は同じと誤解していませんか？
実態は全く逆で、業者の対応によって、受け取れる経済的なメリットも、売却後の問題の有無も大きく異なります。
やり方次第で結論が大きく変わり、今後の生活に与える影響も大きいものがあります。
次のような点に留意して、良い業者を選ぶことが大切です。
1.印象の良い、債権者との交渉力がある業者を選ぶこと。
ほとんどの任意売却には、債権者の同意を取り付けることが必要になります。
そして、同意の取り付けには、交渉する業者の提示する価格の適切さに加えて、債権者に対する心証が大きく影響します。
威圧的な態度の業者の場合、価格に問題がなくても、債権者の同意を得られない場合があります。
債権者の同意を得られなければ、任意売却ができずに競売にかけられることになり、債務者にとって大きな損失となります。
2.お金に関して信頼のおける業者を選ぶこと。
業者の中には、お金に関して不明朗なやり取りを行ない、内訳を開示しない業者もあります。
そのような場合、業者に不正を働かれても、債権者側ではわかりません。
お金に関する内容を書面できちんと出してくれる業者を選びましょう。
3.引越し代を捻出してくれる業者を選ぶこと。
業者のスタンスによっては、引越し代の捻出ができないケースがあります。
債務者のために、どこまで粘り強い交渉を行なうかは、個々の業者の考え方により様々です。
売却後の経済的な負担をできるだけ和らげるため、債務者のためにきちんと交渉してくれる業者を選びましょう。
4.担保付不動産の実務に精通している、経験豊富な業者を選ぶこと。
登記簿謄本と住宅ローンの支払い状況から現在の債権状況が判断できないと、債権者や買主との間でトラブルが生じる可能性があります。
実務に精通している経験豊富な業者を選び、手続きが円滑に進むようにしましょう。
5.残債務についてサポートしてくれる業者を選ぶこと。
売却後の残債務についてサポートしない業者は多数あります。
任意売却された方の多くは債務が残り、任意売却によって問題が全て解決するわけではありません。
各債権者の情報や債権者への対応の仕方をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
6.保証人に迷惑がかからないように進める業者を選ぶこと。
場合によっては、任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合があります。
保証人のことも考え、保証人に迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
