任意売却・競売解決サポートPro

a.任意売却のご相談（滞納状況・生活状況等の聞き取り等）
　お客様との面談時、主に以下の５点について聞き取り及びご説明をします。

・住宅ローンの滞納状況の確認

滞納期間がまだ３〜６ヶ月以内の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので住宅ローンの融資をした金融機関が「事故」とみなしそこから手が離れた状態になったあとに債権者の同意を得て、任意売却を進めます。

・各債権者の残債務の確認

売却する不動産についている各債権者の残債務及び税金の差押における滞納額を確認 します。今後売却する不動産に差押えされる可能性がある無担保ローンや税金の滞納の有無についても合わせて確認します。

・生活状況の確認・売却後の残債務の説明

お客様の現在の収入及び支出、職業を確認します。これは任意売却では債務が残るこ とが、ほとんどであり債権者は残債務を毎月どのくらい支払うことが出来るかを確認し ます。収入がある程度あると判断した場合は残債務の支払いについて厳しく対応して くる場合がありますのでその対応をあらかじめ考えておくためでもあります。

・売却不動産の簡易査定とシュミレーション

任意売却する不動産の売却価格の簡易査定を行います。 日当たり、前面道路によって価格が前後しますので後日現地調査を行います。 また、査定と残債務のバランスによってお客様の希望されている内容（例えば 引越し費用など）を満たすことが出来るのかを検討しご説明します。 また、お客様には一切負担が無い、不動産仲介手数料の仕組みにつきましてもご説明いたします。

・無担保ローン等のアドバイス

住宅ローン以外に無担保ローン（消費者金融等）などの借り入れがある場合、債務 整理のアドバイスをします。内容によっては当社の顧問弁護士をご紹介します。

▲戻る

b.住宅ローンの滞納と個人信用情報センターへの登録

住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来ます。 内容は支払い状況の確認をするという事務的な内容がほとんどですが、金融機関によって は 「このまま延滞が続きますと法的手続き（いわゆる競売）を取ります。」という内容の 督促状を送ってくる場合もあります。

期間が４ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機 関からは手を離れます。あわせて、個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由 で、登録されます。（一般的に言うブラックリストに登録されます。）

全国銀行個人信用情報センター

▲戻る

c.専任媒介契約書の締結

お客様が当社へ売却の依頼をする場合、当社のみに仲介の依頼をするという専任媒介契約 書に署名・捺印をしてもらいます。この専任媒介契約書は債権者に対して当社がお客様よ り任意売却の仲介の依頼を受けた事を証明するものでもあり、債権者と売却における交渉 することが出来ます。

▲戻る

d.期限の利益の喪失と代位弁済

住宅ローンの延滞が４ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より住宅ローンの 残存期間がなくなった旨の通知が来ます。これを「期限の利益の喪失」といいます。

そして、住宅ローンの契約時に保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代 わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来ます。これを「代位弁済」 と いいます。この通知にも、「支払いがなければ、法的手続き（いわゆる競売）を取ります。」 という内容が記載されていることがあります。通知が来てもお客様から特に連絡をしない 限り保証会社からは連絡はありません。この状態になりますと任意での売却処分が出来る ようになります。

▲戻る

e.債権者との面談

債権者によっては、任意売却を進めるにあたり面談を希望するところもあります。この場 合、当社の担当者も同行します。面談時には現在の生活状況を聞かれ、売却時の債務が残った場合の支払いを決める判断材料にします。

▲戻る

f.販売活動の実施

任意売却による販売活動ができるようになると、通常の売却方法と同じようにインターネ ットの掲載、新聞折り込みチラシ、オープンルームなどの販売活動を行います。

もちろん、任意売却ということは一切掲示することはありません。また、お客様の希望により当社のみで買主を探す方法での販売活動も行います。

▲戻る

g.購入申込書の受理と抵当権抹消費用等の交渉

購入申込書の受理と抵当権抹消費用等の交渉 購入希望者より申込書が出ましたら、当社が債権者に連絡をして申込価格について妥 当であるかの確認を取ります。任意売却の場合、お客様は売却の有無の決定をする権 限はありますが、売却価格決定の最終的な権限は債権者の方にあります。この申込価 格の妥当性を周辺相場と物件の状況を資料として作成して同意を得ることが一番のポ イントになります。

▲戻る

h.決済の立会いと引渡し

債権者の抵当権抹消費用の調整も終わり、売買契約後決済前に引越しをすることになりま す。決済の時には債権者も抵当権の抹消書類をもって、お客様・買主・債権者数社・当社・ 司法書士が集まります。決済場所につきましては、ほとんどが買主側指定の金融機関にな ります。司法書士が中心になって事務的に進みます。特に債権者から圧力をかけられたり されるようなことはありません。

▲戻る

i.残債務支払額の決定

債権者によっては決済時に残債務の支払額の話しをする場合もありますが、ほとんどの債権者は後日新住所に郵送にて残債務の支払い通知等の書類を送ってきます。基本的に残債務の調整はお客様自身が債権者と交渉をするようなことになり、当社は売残債務の支払いについて側面からアドバイスをさせていただくような形を取ります。 売却後もお客様へのサポートは続きます。

▲戻る