任意売却について

債権者が売却価格を決める

任意売却は不動産についている抵当権（住宅ローン・事業者ローン・不動産担保 ローン）の支払いが延滞し、債権者が競売で処分をする前に、特に債権額を下回 る場合は債権者の同意を得て売却する方法をいいます。但し、任意売却のほとん どが、処分後債務が残りますがチャラにはなりません。 任意売却の対象者は以下の状況の方となります。

1. 住宅ローンが３ヶ月以上滞納していて、債権者から債務全額を一括請求され ている。
   債権者より債務全額の一括請求された、ということは支払いが滞納したこと で債権者と約束した契約期間がなくなったことを意味します。これを「期限 の利益の喪失」といいます。
2. １の状況を過ぎて現在「競売」にかかっている。
   一括請求の通知が来たあとに債権者との任意売却の話しがないと所有者に通 知もなく「競売」をかけてきます。但し競売が開始されてから「落札」され て新所有者に変わるまでは６ヶ月位の期間がかかります。
   債権者によってはこの期間内の早い段階であれば任意売却を進めることに応 じてくれます。
3. 税金及び一般債権（消費者金融・カーローンなど）の滞納によって不動産に 「差押え」をされて「公売」もしくは「強制競売」をかけられている。
   市民税・固定資産税・所得税また一般債権の滞納が続いた場合、国税、役所 債権者は滞納している本人の所有している不動産に差押えをしてきます。
   税金の差押えについては国税等が職権にて差押えをしますが、一般債権につ いては債権者が「支払い督促訴訟」を起こしたあと約３ヶ月位で差押えをさ れます。このケースについても２と同じく早い段階であれば任意売却を進め ることに応じてくれます。

競売市場に任売価格は左右される

債権者は任意売却する価格の正当性をチェックするために不動産鑑定会社に依 頼をして判断をします。但し、現在のように競売市場が活発になっている場合 は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売にもっていった方がより多くの 回収が見込める判断した場合は任意売却に応じないケースが多くあります。 要するに任意売却は確実に成功するものではないというデメリットがあります。

その理由の１つとして任意売却の場合債権者が売買価格の中から以下の�@〜�D までのお金を経費として認めることになり、経費として見た分が第一順位債権 者の回収額から減額になるからです。

不動産仲介手数料（売買価格×３％×１．０５）

抵当権抹消費用　（実費）

所有者の引越し費用　２０〜５０万円が標準

後順位債権者の抵当権抹消費用

税金等の差押え取り下げ費用

�C�Dの費用が多くかかればかかるほど任意での売却が困難になります。

２つ目の理由として金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達がきてる こともあるので債権者は以前よりもシビアに尚且つ人件費をかけずに回収をす る傾向になっており、手間がかかると判断したものについては任意売却に応じ ないということになります。

不動産仲介会社の交渉力も大きなポイントになります

任意売却を進める前に現在の住宅ローン残債を把握することになります。 ほとんどの住宅が実勢価格（不動産会社が仲介して売買されている価格）より ローン残債の方が上回っています。

A．現在の住宅ローン残債額内訳

A銀行　２,０００万円

B銀行　１,０００万円

不動産仲介会社が各債権者と実勢価格に基づいた購入申込額に対して交渉に入 りおおよその応諾額を確定します。
B．A・B銀行との交渉による応諾額　１,５００万円

確定した応諾額に基づいて配分案を作成し再度、各債権者と交渉し了解を得ます。

C．A・B銀行への配分額

Cの部分の配分を見てわかるように所有者が実際売却するにあたってかかる費用 である�B�C�Dの部分を債権者側は所有者の経費として認めてくれますので所有者 の負担は不足分の引越代となります。

売出し方法については表向き通常の販売方法と変わらないので、一般の方が内見 をしてゆく形をとります。

売却後、残債処理をどうするかを考える必要があります

任意売却後に残った債務についてはチャラにはなりません。これは競売においても 同じです。 残債務については債権者から様々な形で請求が来ます。詳しくは残債務についてをご覧下さい。

売買価格の妥当性と債権者の承諾を取ることが必要

まず、売買価格の妥当性を債権者と調整することが必要です。場合によっては親族 ということで実勢価格よりも高めの提示をされることもありますが、金額さえ折り 合いが付けば親族への任意売却を承諾してくれる債権者もいます。
次にポイントになるのが親族の購入方法がローンの場合は融資してくれる金融機関 を探すことも大きな作業になります。これは親族間の売買の場合相続によって取得 できると金融機関が判断した場合には融資が困難になるケースもあるのです。
承諾の有無については、金額が適正であっても親族に売却することを一切認めない 債権者もあります。

相談に行く前に任意売却の知識をキッチリ頭に叩き込んでいきましょう

不動産会社にも得手不得手の業務内容があります。但し、素人のお客様に相談され ると何とかしてやりましょうというのもプロというものです。
自分の希望する任意売却方法を模索するにはまずサイトで、ある程度の知識を身に 付けて他に質問事項があれば、相談に行った時に不動産会社を決める判断基準を持 つことが可能かと思います。
任意売却の注意点に不動産会社の選択基準を掲載してありますので是非参 考にしてください。

残債務の処理方法の一つとして考えておくと良いでしょう

まず、任意売却したからといって自己破産しなければならないということではあり ません。任意売却に限らず競売でも債務が残る場合が数多く事例があります。
債権者によっては月々数万円の支払いで承諾してくれる場合もありますが、厳しい 債権者ですと、まとまった金額を請求してきて交渉がうまくまとまらないと、特に 給与所得者の場合給与を差押えるというアクションを起こしておきます。
これを回避する為に自己破産という処理方法を利用する方もいます。
尚、自己破産をすることによって、勤務先に知られることはなく日常生活に支障が 出ることはありません。

行方不明者の本人確認が出来ない限り任意売却は難しい

基本的に所有者全員の、売却するという意思確認が出来ないと所有権の移転等は出 来ません。所有権移転等は司法書士の仕事になり本人の立会いのときに本人と証明 できる書類が必ず必要になってきます。
従って、共有者が行方不明の場合は競売で処理をするしかないと思われます。

共有者の同意が必要です

当権者との交渉で売却時に抵当権を抜いてもらい売却するという任意売却で所有する 不動産を処分が出来ます。そのためには前妻の同意をとる必要がありますので、早め に連絡を取って行動したほうがいいでしょう。

お客様との面談時、主に以下の５点について聞き取り及びご説明をします。

住宅ローンの滞納状況の確認

滞納期間がまだ３〜６ヶ月以内の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので住宅ローンの融資をした金融機関が「事故」とみなしそこから手が離れた状態になったあとに債権者の同意を得て、任意売却を進めます。

各債権者の残債務の確認

売却する不動産についている各債権者の残債務及び税金の差押における滞納額を確 認します。今後売却する不動産に差押えされる可能性がある無担保ローンや税金の 滞納の有無についても合わせて確認します。

生活状況の確認・売却後の残債務の説明

お客様の現在の収入及び支出、職業を確認します。これは任意売却では債務が残る ことが、ほとんどであり債権者は残債務を毎月どのくらい支払うことが出来るかを 確認します。収入がある程度あると判断した場合は残債務の支払いについて厳しく 対応してくる場合がありますのでその対応をあらかじめ考えておくためでもありま す。

売却不動産の簡易査定とシュミレーション

任意売却する不動産の売却価格の簡易査定を行います。 日当たり、前面道路によっ て価格が前後しますので後日現地調査を行います。 また、査定と残債務のバランス によってお客様の希望されている内容（例えば 引越し費用など）を満たすことが出 来るのかを検討しご説明します。 また、お客様には一切負担が無い、不動産仲介手 数料の仕組みにつきましてもご説明いたします。

無担保ローン等のアドバイス

住宅ローン以外に無担保ローン（消費者金融等）などの借り入れがある場合、債務 整理のアドバイスをします。内容によっては当社の顧問弁護士をご紹介します。

担当者がお客様と十分にお話し合いをし、信頼関係を作ることから始まります

当社は、任意売却を検討されている方に対し、お客様に代わって売却の手続きから債権 者との交渉まで、ほとんどの手続きを代行しております。
一人一人のお客様の立場に立って、粘り強く専門的な交渉を行ないます。
しかも、当社へのお支払いは売却代金の中からお支払いいただくため、現金での出費の 負担はありません。

当社のサービスの特長

お客様へきめ細かなサポートと安心をご提供します

経済的に不安定なお客様へ、できる限りのサポートをしています。
お客様の引越し代の立て替え、税金の差し押さえ等の予期しないトラブルへの対処、保 証人に迷惑のかからない方法のアドバイス、他の借金の対処法のアドバイス、債権者等 との面談への同席など、他社にないきめ細かなサポートをご提供します。
極端な例では、公共料金の未払いのために電気・水道・電話等のライフラインが止まっ てしまったお客様へ、当社社員の名義でライフラインを再開した事例もあります。

債権者との交渉力に自信があります

債権者との豊富な交渉実績があり、債権者に対し好印象を与え心証を良くするだけで なく、債権者とお客様との関係が既にこじれてしまっているケースでも、間に入り良 好な関係に修復します。
また、不動産相場の情報に強く、適切な価格設定とねばり強い交渉力で、お客様の任 意売却を実現しています。

担保付不動産に関する豊富な経験と実績があります

任意売却における不動産仲介及びコンサルティングに関して、過去３年間で７０件の 取扱い実績があります。その間、全ての案件において、お客様の引越し代を任意売却 の取引の中から捻出し、お客様に持ち出しがない形で、任意売却を実現しています。